BFSG für Immobilienmakler — Barrierefreie Website umsetzen

BFSG und Immobilienmakler — worum geht es?

Seit dem 28. Juni 2025 gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) in Deutschland. Das Gesetz setzt die europäische Richtlinie 2019/882 (European Accessibility Act) um und stellt Anforderungen an die Zugänglichkeit digitaler Produkte und Dienstleistungen. Für Immobilienmakler stellt sich die Frage: Betrifft das auch unsere Website — und wenn ja, was müssen wir tun?

Die Antwort hängt davon ab, welche Funktionen Ihre Website bietet und wie Ihr Büro strukturiert ist. Eine reine Visitenkarten-Seite mit Kontaktformular ist anders zu beurteilen als ein vollwertiges Immobilienportal mit Online-Exposés, Terminbuchung und direkter Anfragemöglichkeit.

Dieser Ratgeber beleuchtet das Thema aus technischer Perspektive. Für die rechtliche Einordnung, ob Ihr Immobilienbüro in den Anwendungsbereich des BFSG fällt, empfehlen wir eine Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Ihren Berufsverband (z. B. IVD — Immobilienverband Deutschland).

Einen allgemeinen Überblick über das BFSG finden Sie in unserem Ratgeber BFSG: Was müssen Unternehmen jetzt tun?.

Was fordert das BFSG?

Anwendungsbereich nach § 1 BFSG

Das BFSG erfasst Unternehmen, die Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr erbringen. Gemeint sind digitale Angebote, über die Verbraucher Verträge schließen oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Für Immobilienmakler könnten das sein:

• Online-Exposés mit Anfragefunktion — Interessenten fragen eine Immobilie direkt über die Website an
• Online-Terminbuchung — Besichtigungen werden digital vereinbart
• Kontaktformulare zur Vertragsanbahnung — Anfragen, die zu einem Maklervertrag führen können
• Bewertungstools oder Immobilienrechner — interaktive digitale Dienste

Eine Website, die ausschließlich Kontaktdaten und allgemeine Unternehmensinfos zeigt, ohne dass Nutzer darüber Dienstleistungen in Anspruch nehmen können, fällt nach aktuellem Verständnis möglicherweise nicht unter den Anwendungsbereich. Die genaue Abgrenzung wird in Teilen noch durch die Rechtsprechung zu klären sein.

Ausnahmen nach § 3 BFSG

Das BFSG sieht Ausnahmen für Kleinstunternehmen vor. Als Kleinstunternehmen gelten Betriebe mit:

• Weniger als 10 Beschäftigten und
• Einem Jahresumsatz oder einer Jahresbilanzsumme von höchstens 2 Millionen EUR

Viele kleinere Immobilienbüros mit einem oder wenigen Mitarbeitern könnten unter diese Ausnahme fallen. Entscheidend ist jedoch die Gesamtstruktur des Unternehmens — bei Verbünden oder Franchise-Netzwerken sollte die Einordnung geprüft werden.

Bußgelder gemäß § 37 BFSG

Bei Verstößen gegen das BFSG können Bußgelder von bis zu 100.000 EUR verhängt werden. Die zuständigen Marktüberwachungsbehörden der Länder sind für die Durchsetzung verantwortlich. In der Praxis fließen Unternehmensgröße, Schwere des möglichen Verstoßes und die Bereitschaft zur Nachbesserung in die Bewertung ein.

Warum Barrierefreiheit für Immobilienmakler besonders relevant ist

Die Zielgruppe schließt ältere Menschen ein

Immobilienkäufer und -mieter in Deutschland sind zunehmend älter. Laut Statistischem Bundesamt waren 2024 rund 22 % der Bevölkerung über 65 Jahre. Ältere Nutzer profitieren besonders von:

• Großen, gut lesbaren Schriften (mindestens 16px)
• Ausreichenden Farbkontrasten (WCAG-Standard: 4,5:1)
• Einfacher Tastaturnavigation ohne Maus
• Klaren, verständlichen Formularfeldern

Eine barrierefreie Website erreicht diese Käufergruppe besser — das ist nicht nur eine rechtliche Frage, sondern ein Wettbewerbsvorteil.

Menschen mit Behinderungen als Kundengruppe

Laut Destatis lebten 2023 rund 7,8 Millionen schwerbehinderte Menschen in Deutschland. Auch Menschen mit Sehbeeinträchtigungen, motorischen Einschränkungen oder kognitiven Besonderheiten sind potenzielle Kunden — wenn Ihre Website für Screenreader und Tastaturnutzung optimiert ist.

Vertrauen und Professionalität

Eine zugängliche Website signalisiert: Dieses Büro denkt an alle Kunden. Gerade bei sensiblen Entscheidungen wie Immobilienkauf oder -vermietung spielt Vertrauen eine zentrale Rolle. Barrierefreiheit als sichtbares Merkmal stärkt das Markenimage.

Technische Anforderungen — Was bedeutet das konkret?

Das BFSG verweist auf die harmonisierte Norm EN 301 549, die wiederum auf die WCAG 2.1 Level AA aufbaut. Die wichtigsten Anforderungen für eine typische Immobilienmakler-Website:

1. Bilder und Exposé-Fotos

Jedes Bild auf der Website — insbesondere Immobilienfotos, Grundrisse und Lagepläne — benötigt einen aussagekräftigen Alt-Text:

<!-- Schlecht -->
<img src="wohnung.jpg" alt="">

<!-- Gut -->
<img src="wohnung.jpg" alt="Wohnzimmer der 3-Zimmer-Wohnung, Parkett, Südlage, 30 m²">

Grundrisse sollten zusätzlich als Text beschrieben werden, da Screenreader keine Bilder interpretieren können.

2. Kontrastanforderungen

Texte auf Ihrer Website müssen ausreichend Kontrast zum Hintergrund haben:

• Normaler Text: mindestens 4,5:1 Kontrastverhältnis
• Großer Text (ab 18pt/14pt fett): mindestens 3:1

Typische Problemstellen bei Makler-Websites: hellgrauer Text auf weißem Hintergrund, Überschriften in hellen Farbtönen, Text über Immobilienfotos ohne Hintergrundkontrast.

3. Kontaktformulare und Anfrage-Tools

Formulare zur Objektanfrage oder Terminbuchung müssen zugänglich sein:

• Jedes Formularfeld braucht ein sichtbares <label>
• Pflichtfelder müssen als solche gekennzeichnet sein (nicht nur durch rote Farbe)
• Fehlermeldungen müssen klar beschreiben, was falsch eingegeben wurde
• Das Formular muss vollständig per Tastatur bedienbar sein

4. Tastaturnavigation

Nutzer, die keine Maus verwenden können, müssen sich mit der Tab-Taste durch die gesamte Website bewegen können. Dazu gehören:

• Navigationsmenü und Suchfunktion
• Alle Filteroptionen (Preis, Zimmeranzahl, Lage)
• Fotogalerien und Exposé-Elemente
• Kontaktformulare und CTA-Buttons

5. Videos und virtuelle Rundgänge

Virtuelle Besichtigungen und Imagevideos sind bei modernen Maklern beliebt. Für Barrierefreiheit gilt:

• Videos mit gesprochenem Inhalt benötigen Untertitel (manuell erstellt, kein Auto-Generated)
• Automatisch startende Videos können für Nutzer mit Aufmerksamkeitseinschränkungen problematisch sein — voreingestellte Pause empfehlenswert
• Audiodeskriptionen für rein visuelle Inhalte (z. B. Grundriss-Animationen)

6. Sprache und Lesbarkeit

Das BFSG legt auch Wert auf Verständlichkeit:

• Das lang-Attribut im HTML-Header muss korrekt gesetzt sein: <html lang="de">
• Fremdsprachige Abschnitte (z. B. englische Objektbezeichnungen) sollten mit lang="en" ausgezeichnet sein
• Überschriftenhierarchie einhalten: H1 → H2 → H3, ohne Sprünge

Checkliste für Immobilienmakler-Websites

Nutzen Sie diese Checkliste als ersten Orientierungspunkt. Eine vollständige Prüfung empfehlen wir mit einem spezialisierten Tool:

Nächste Schritte

Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Website aktuell steht, empfehlen wir als ersten Schritt einen automatisierten Scan. Dieser deckt einen großen Teil der messbaren BFSG-/WCAG-relevanten Probleme auf:

• Fehlende Alt-Texte auf Bildern
• Kontrastprobleme im Farbschema
• Formular-Zugänglichkeit (Labels, Fehlerbehandlung)
• Technische Struktur (Überschriften, Landmarks, Sprache)

Etwa 30–40 % der WCAG-Anforderungen lassen sich automatisiert prüfen. Der Rest erfordert manuelle Tests — zum Beispiel die tatsächliche Bedienbarkeit mit Tastatur oder Screenreader.

Häufige Fragen

Muss mein kleines Maklerbüro wirklich eine barrierefreie Website haben?

Kleinstunternehmen (weniger als 10 Beschäftigte und unter 2 Mio. EUR Jahresumsatz) sind laut § 3 BFSG von einem Teil der Anforderungen ausgenommen. Dennoch lohnt sich die Umsetzung grundlegender Standards — nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern weil eine zugängliche Website mehr Interessenten erreicht, insbesondere ältere Käufer und Mieter.

Wir nutzen ein Makler-Portal wie Immoscout24 — reicht das?

Nein. Das Portal hat eigene Barrierefreiheitspflichten, die es selbst verantworten muss. Ihre eigene Unternehmenswebsite — mit Exposés, Kontaktformularen und Firmenpräsentation — unterliegt Ihren eigenen Pflichten. Beide sind getrennt zu betrachten.

Was kostet die Umsetzung?

Das hängt vom aktuellen Zustand Ihrer Website ab. Eine bereits strukturiert aufgebaute Website (semantisches HTML, gute Farbkontraste) lässt sich oft mit überschaubarem Aufwand nachbessern. Kritische Punkte wie fehlende Alt-Texte oder falsch aufgebaute Formulare können in einigen Stunden korrigiert werden. Eine individuelle Prüfung und Kostenabschätzung ist der sicherste erste Schritt.

Wer prüft die Einhaltung des BFSG?

Die Marktüberwachungsbehörden der einzelnen Bundesländer sind für die Durchsetzung zuständig. Wettbewerber können bei festgestellten Verstößen auch wettbewerbsrechtliche Schritte einleiten (UWG). Erste systematische Kontrollen werden ab 2026 erwartet.

Weitere branchenspezifische Ratgeber: BFSG für Kanzlei-Websites, BFSG für Pflegedienste, BFSG für Steuerberater, BFSG für Handwerksbetriebe und BFSG für Gastronomiebetriebe.